راهپله یکی از قسمتهای مشترک و پررفتوآمد ساختمان است و حفظ ایمنی آن اهمیت زیادی دارد. وجود پلههای لغزنده، نبود تجهیزات مناسب برای جلوگیری از سر خوردن و بهخصوص نداشتن ترمز پله میتواند احتمال سقوط و آسیبدیدگی افراد را افزایش دهد.
اما اگر فردی در چنین شرایطی از پله سقوط کند و آسیب ببیند، آیا مدیر ساختمان یا مجموعه حتماً مسئول پرداخت خسارت است؟
مدیر ساختمان مسئول پیگیری نگهداری و ایمنسازی بخشهای مشترک است. بنابراین وقتی سطح یا لبه پله لغزنده است، بیاقدامی در برابر خطر قابل پیشبینی میتواند بهعنوان کوتاهی در انجام وظیفه و یکی از مبانی مسئولیت مدیر بررسی شود. مدیر نباید وقوع نخستین حادثه را ملاک اقدام قرار دهد؛ خطر باید پیش از حادثه و با راهکار مؤثر، از جمله نصب ترمز پله مناسب، برطرف شود.
مسئولیت مدیر ساختمان در نگهداری قسمتهای مشترک
مطابق ماده ۱۴ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، «مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی میباشند.» بنابراین مدیر ساختمان در حدود وظایف قانونی و اختیارات خود، مسئول پیگیری امور مربوط به نگهداری و اداره ساختمان است.
راهپله از قسمتهای مشترک و پرتردد ساختمان است و رسیدگی به ایمنی آن در چارچوب وظیفه مدیر برای حفظ و اداره ساختمان قرار میگیرد. مدیر باید خطر لغزش لبه پله را شناسایی کند، موضوع را در صورتجلسه ساختمان ثبت کند و برای رفع آن اقدام عملی انجام دهد. در پلههای سنگی، سرامیکی یا هر سطحی که احتمال سرخوردن دارد، نصب ترمز پله متناسب یک اقدام ضروری و قابلمستندسازی برای کاهش خطر است.
بنابراین اگر کف یا لبه پله لغزنده باشد و مدیر با وجود امکان رفع خطر، نصب ترمز پله یا اقدام ایمنی مؤثر را به تعویق بیندازد، این بیاقدامی میتواند در کارشناسی حادثه بهعنوان کوتاهی در نگهداری قسمت مشترک مطرح شود. اطلاع شفاهی ساکنان، مشاهده فرسودگی، سابقه سرخوردن یا بدیهیبودن لغزندگی میتواند اهمیت اقدام فوری مدیر را بیشتر کند.
چرا مدیر ساختمان باید برای نصب ترمز پله اقدام کند؟
مدیر ساختمان نمیتواند خطر قابل پیشبینیِ پلههای لغزنده را بدون اقدام رها کند. هرگاه جنس، صافی سطح، رطوبت، فرسودگی یا شرایط تردد احتمال سرخوردن را ایجاد کند، نصب ترمز پله مناسب یکی از مستقیمترین اقدامات برای ایمنسازی لبه پله است. بهتعویقانداختن این اقدام تا پس از حادثه، هم ایمنی ساکنان را تهدید میکند و هم دفاع مدیر درباره انجام وظیفه نگهداری را دشوارتر میسازد.
برای مثال، اگر کارشناسی مشخص کند که پلهها به دلیل جنس، طراحی یا شرایط نگهداری احتمال قابل توجهی برای سر خوردن داشتهاند و استفاده از تجهیزات ایمنی مناسب میتوانسته خطر را کاهش دهد، موضوع میتواند در ارزیابی تقصیر مدیر یا مسئول نگهداری ساختمان مؤثر باشد.
از طرف دیگر، اگر مدیر ساختمان از وجود خطر اطلاع نداشته، موضوع خارج از حدود وظایف او بوده یا حادثه به علت دیگری مانند بیاحتیاطی خود فرد، نقص ناگهانی و غیرقابل پیشبینی یا عامل مستقلی اتفاق افتاده باشد، تعیین مسئولیت نیازمند بررسی دقیقتر است.
برای پلههای لغزنده، مدیر باید انتخاب و نصب ترمز پله مناسب را در اولویت قرار دهد. ترمز پله با افزایش اصطکاک، مشخصکردن لبه پله و ایجاد سطح اتکای مطمئنتر، خطر سرخوردن را کاهش میدهد. فاکتور خرید، مشخصات محصول، عکس نصب و صورتجلسه اقدام نیز مدارکی هستند که نشان میدهند مدیریت ساختمان برای رفع خطر اقدام کرده است.
قانون مسئولیت مدنی چه میگوید؟
ماده ۱ قانون مسئولیت مدنی مقرر میکند هر شخصی که بدون مجوز قانونی و در نتیجه بیاحتیاطی به جان یا سلامتی دیگری لطمه وارد کند و در نتیجه آن ضرر مادی یا معنوی ایجاد شود، مسئول جبران خسارت خواهد بود.
در چنین پروندهای معمولاً چند موضوع اهمیت ویژه دارد:
- آیا نقص یا وضعیت خطرناک در راهپله وجود داشته است؟
- آیا شخص یا مجموعه مسئول از این وضعیت اطلاع داشته یا میبایست از آن اطلاع میداشت؟
- آیا امکان پیشگیری یا کاهش خطر وجود داشته است؟
- آیا میان وضعیت نامناسب پله و سقوط فرد رابطه مستقیم وجود دارد؟
- میزان تقصیر هر یک از اشخاص دخیل در حادثه چقدر است؟
بنابراین برای اثبات مسئولیت قانونی مدیر ساختمان صرفاً بیان اینکه «ترمز پله وجود نداشته» کافی نیست و باید رابطه میان وضعیت پله، وظیفه نگهداری و حادثه نیز اثبات یا از طریق کارشناسی بررسی شود.
مسئولیت مدیر ساختمان یا مسئول مجموعه؟
در ساختمانهای مسکونی، معمولاً مدیر یا مدیران ساختمان وظیفه حفظ و اداره ساختمان را بر عهده دارند. اما در مجتمعهای تجاری، اداری، هتلها، مراکز خدماتی یا مجموعههای بزرگ ممکن است مسئولیت نگهداری بر اساس قرارداد، آییننامه داخلی یا توافق میان مالک و بهرهبردار به شخص یا شرکت دیگری واگذار شده باشد.
به همین دلیل، در یک حادثه باید ابتدا مشخص شود چه شخص یا مجموعهای مسئول نگهداری و ایمنی محل بوده است.
برای مثال ممکن است مالک ساختمان، مدیر ساختمان، هیئتمدیره، شرکت مدیریت ساختمان یا پیمانکار خدماتی هرکدام بر اساس شرایط قرارداد و وظایف خود نقش متفاوتی داشته باشند.
اگر فردی از پله سقوط کند، چه مدارکی اهمیت دارد؟
در صورت وقوع حادثه، مستندسازی وضعیت محل اهمیت زیادی دارد. عکس و فیلم از پلهها، وضعیت سطح پله، لبهها، وجود یا نبود ترمز پله، روشنایی راهپله و سایر شرایط محیطی میتواند برای بررسی موضوع مفید باشد.
همچنین گزارش حادثه، شهادت افرادی که هنگام وقوع حادثه حضور داشتهاند، گزارش پزشکی و مدارک مربوط به میزان آسیبدیدگی میتواند در بررسی پرونده مورد استفاده قرار گیرد.
در صورتی که درباره ایمنی راهپله اختلاف وجود داشته باشد، نظر کارشناس نیز میتواند در تعیین علت حادثه و بررسی میزان تأثیر وضعیت ساختمان اهمیت داشته باشد.
آیا مدیر ساختمان همیشه باید خسارت را پرداخت کند؟
خیر. مدیر ساختمان صرفاً به دلیل وقوع حادثه در ساختمان، به صورت خودکار مسئول پرداخت خسارت نیست.
مسئولیت زمانی میتواند مطرح شود که وجود تقصیر، کوتاهی در انجام وظیفه یا نقض الزامات مربوط به نگهداری و ایمنی ساختمان و همچنین رابطه میان این کوتاهی و خسارت واردشده احراز شود.
از سوی دیگر، رفتار شخص آسیبدیده نیز ممکن است در بررسی مسئولیت مؤثر باشد. برای نمونه، اگر فرد برخلاف هشدارهای ایمنی یا در شرایطی که خطر به شکل واضح اعلام شده است از مسیر نامناسب استفاده کرده باشد، موضوع میتواند در ارزیابی نهایی حادثه مورد توجه قرار گیرد.
در نتیجه، هر پرونده باید با توجه به شرایط خاص خود بررسی شود و نمیتوان برای تمام حوادث سقوط از پله یک حکم یکسان صادر کرد.
پیشگیری بهتر از پرداخت خسارت است
مدیران ساختمان و مسئولان مجموعهها باید پیش از وقوع حادثه، راهپله را ایمن کنند. بررسی دورهای، رفع رطوبت و شکستگی، تأمین روشنایی و نصب ترمز پله متناسب با جنس و ابعاد پله، حداقل اقداماتی است که نباید به تعویق بیفتد. اگر پله لغزنده است، صرف نصب تابلو هشدار یا اعلام شفاهی کافی نیست و باید عامل خطر بهصورت عملی برطرف شود.
همچنین بهتر است ایرادات ایمنی در صورتجلسات ساختمان ثبت شود و اقدامات انجامشده برای رفع آنها نیز مستند باشد. این کار علاوه بر افزایش ایمنی ساکنان و مراجعهکنندگان، میتواند در صورت بروز اختلاف، وضعیت اقدامات انجامشده توسط مدیریت را روشن کند.
برای آشنایی بیشتر با راهکارهای ایمنسازی ساختمان و تجهیزات ایمنی میتوانید از بخشهای مرتبط سایت آریا ایمن بازدید کنید.
جمعبندی
مسئولیت قانونی مدیر ساختمان در حادثه سقوط از پله موضوعی است که به عوامل مختلفی از جمله وضعیت راهپله، وظایف مدیر، اطلاع از وجود خطر، امکان پیشگیری از حادثه و رابطه میان نقص موجود و آسیب واردشده بستگی دارد.
نبود ترمز پله در یک راهپله لغزنده میتواند نشانه باقیماندن خطر قابل پیشگیری باشد و در بررسی کارشناسی حادثه علیه مسئول نگهداری محل مورد توجه قرار گیرد. مدیر ساختمان باید پیش از حادثه، خطر را شناسایی و رفع کند؛ نصب ترمز پله مناسب، ثبت تصمیم در صورتجلسه و نگهداری مدارک خرید و اجرا، اقدامی روشن برای حفاظت از ساکنان و اثبات انجام وظیفه مدیریتی است.
توجه حقوقی: این مطلب با هدف آگاهی عمومی درباره مسئولیتهای مرتبط با ایمنی ساختمان تهیه شده و جایگزین مشاوره حقوقی و بررسی پرونده توسط وکیل یا کارشناس رسمی نیست.
